Журнал «Квартиры в строящихся домах» - Третий лишний

Автор: Valentina Patskevich вкл. .

Валентина Пацкевич, юрист Лигал Студио рассказала, в каком случае дольщик теряет право на налоговый вычет при внесении оплаты по договору с застройщиком.

Источник 

Дольщик не обязан самостоятельно вносить оплату по договору с застройщиком. За него это вправе сделать другое лицо — например, родственник и работодатель. Однако в этом случае у гражданина возникают дополнительные риски.

В редакцию нашего журнала пришел вопрос от читателя: «Важно ли, чтобы оплату по договору покупки квартиры в строящемся доме (например, договору долевого участия — ДДУ) производил сам дольщик? Могут ли возникнуть нежелательные последствия (например, налоговые), если деньги за меня внесет другое лицо? С какими сложностями можно столкнуться, если я внес деньги по ДДУ до его регистрации?»

Налоговый пролет

Разберемся в ситуации. Закон не обязывает дольщиков самостоятельно вносить деньги.

«Так, 214‑й ФЗ (о долевом участии в строительстве) не запрещает производить оплату за дольщика иным лицам, в том числе юридическим, — напоминает Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. — Обязанность по оплате является денежной, и ее исполнение (в силу статьи 313 Гражданского кодекса) может быть возложена на третье лицо, если из условий договора с застройщиком не вытекает обязанность покупателя лично исполнить обязательство. В платежном поручении необходимо указать реквизиты ДДУ и ФИО дольщика. Согласие застройщика в этом случае не требуется, поскольку не происходит замена стороны по договору».

Внешне все просто, но существуют и многочисленные подводные камни. Прежде всего, проблемы возникнут при получении налогового вычета за квартиру. Напомним, налоговое законодательство позволяет гражданам после оформления собственности вернуть себе часть потраченных средств. Получить такой вычет с покупки недвижимости каждый россиянин может лишь один раз в жизни. Право на вычет имеют только те граждане, которые уплачивают налог на доходы физических лиц (подоходный налог) по ставке 13%, то есть имеют «белую» зарплату. Соответственно покупатель получит в виде имущественного вычета лишь 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости; но сумма эта ограничена 2 млн рублей — то есть максимальный вычет с покупки может составить 260 000 рублей.

«Однако, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, данный вычет не применяется, если жилое помещение приобретено гражданином за счет средств работодателя или иных лиц. Для оформления вычета оплата расходов на строительство или покупку жилья должна быть произведена за счет средств самого налогоплательщика, то есть дольщика», — констатирует Вера Рябова.

Ее слова подтверждает Валентина Пацкевич, юрисконсульт Северо-Западного Юридического Центра: «Из положений Налогового кодекса явно следует, что дольщик, который самостоятельно не произвел оплату, теряет право на вычет. Если только он не предоставит подтверждение, что денежные средства (вне зависимости от того, кто их внес) были перечислены из его доходов».

Юрист поясняет, что в любом случае нужно быть готовым к неприятным последствиям, так как на практике такие ситуации встречаются редко, и инспектор налоговой службы (отдела камеральных проверок), получив декларацию с приложенными документами и не обнаружив в платежных поручениях вашу фамилию, может написать письмо об отказе.

Что касается вопроса о внесении денег застройщику до регистрации договора долевого участия, то такая схема сама по себе противоречит действующему законодательству. Застройщик имеет права принимать средства граждан только после того, как Управление Росреестра зарегистрирует ДДУ.

«Но если он их все же принял и выполнил свои обязательства, то налоговые органы не обращают внимание на дату внесения денежных средств, если только их возможно идентифицировать (то есть понятно, на основании каких документов и с какой целью они были переданы), — объясняют эксперты Северо-Западного Юридического Центра. — Даже в случае внесения оплаты по предварительному договору (заключение которого крайне нежелательно, поскольку он не является документом, подтверждающим права дольщика на квартиру) вы имеете право на налоговый вычет, если в последующем вами был заключен основной договор и надлежащим образом оформлены документы подтверждающие факт оплаты и акт приема передачи».

Оплата по ошибке

Чтобы избежать прочих неприятных последствий, юристы рекомендуют гражданам: если вы заранее знаете, что оплату за вас будет вносить другое лицо, лучше прописать эти нюансы в договоре с застройщиком.

«Следует указать, кто и за кого будет производить оплату, а также обозначить иные моменты, которые в случае возникновения спорных ситуаций сведут к минимуму возможные риски для будущего собственника», — развивает тему Валентина Пацкевич. Она уточняет, что покупатель обязательно должен получить на руки и сохранить документ, подтверждающий внесение денежных средств. Это может быть копия платежного поручения с отметкой банка, корешок приходного кассового ордера, кассовый чек или справка, подписанная главным бухгалтером и директором организации.

В дальнейшем указанные документы позволят обосновать и подтвердить надлежащее выполнение финансовых обязательств.

«В платежных поручениях также следует указывать, что оплата производится за ______ по договору № __ от такого-то числа. Плюсом будет, если отношения между дольщиком и лицом, вносящим денежные средства, документально оформлены. Это послужит дополнительной гарантией соблюдения прав и законных интересов будущего собственника, в том числе в случае возникновения вопросов со стороны контролирующих органов», — советует Валентина Пацкевич.

Ведь где гарантия, что лицо, которое внесло оплату по «чужому» договору, не попросит свои деньги обратно? Такие истории в Петербурге случались. Причем в роли пострадавшего едва не оказался один крупный застройщик.

Городская ДомоСтроительная Компания в 2007 году заключила договор долевого участия с гражданином С., который решил приобрести однокомнатную квартиру в строящемся доме на Долгоозерной улице. По соглашению о задатке покупатель оплатил половину стоимости. Оставшуюся часть он должен был внести позднее.

В 2008‑м вместо него это сделала компания «Нордлайн», перечислив на счет застройщика порядка 1 млн рублей и указав, что платеж произведен в счет исполнения обязательств по договору с таким-то номером за гражданина С. В начале 2011‑го фирма «Нордлайн» обратилась в ГДСК, требуя вернуть 1 млн рублей, который якобы был ошибочно переведен на ее счет (к этому времени гражданин С. квартиру перепродал).

Не получив денег, фирма направила иск в арбитраж. Первая инстанция постановила взыскать указанную сумму. Суд пояснил, что между сторонами нет договорных отношений, обязательство по сделке должен исполнять сам гражданин, заключивший ДДУ, а ГДСК «неосновательно обогатилась».

Застройщик обратился в апелляцию и сумел оспорить вердикт. Вторая инстанция исходила из того, что договором не предусмотрена обязанность дольщика лично вносить платеж, а застройщик не обязан разбираться в отношениях между покупателем и третьими лицами. Суд пришел к выводу, что, внеся необходимую сумму (в точности до рубля) и детально указав назначение платежа, истец продемонстрировал: он знал, за что рассчитывается. Кассационная инстанция арбитража подтвердила правоту ГДСК.

Несмотря на решение суда, практика пока не устоялась, и нет гарантии, что подобные споры не возникнут в дальнейшем и что лицо, оплатившее сделку, не попросит вернуть деньги, а застройщик не переадресует претензии «настоящему» дольщику. Поэтому юристы и советуют гражданам по возможности самостоятельно вносить оплату по договору, а если необходимо прибегнуть к помощи третьих лиц — получить от них расписку о том, что они в курсе, за что и за кого платят. 

Новости компании
12.12.2017
Мы подтвердили свои позиции в Топ-50 региональных юридических компаний по количеству юристов и в Топ-50 региональных юридических компаний по размеру...
04.12.2017
Между Поставщиком  и Покупателем был заключен договор на изготовление и поставку оборудования для сооружения энергоблоков атомной станции. Договор...
04.12.2017
Юристы юридической фирмы «Лигал Студио» отстояли интересы Клиента (далее Истца) в Арбитражном суде города Москвы в рамках судебного спора о защите прав на...
30.11.2017
В стенах образовательного центра Фонд «Будущие Лидеры» состоялась встреча участников Фонда с наставником — управляющим партнёром юридической фирмы Legal...
30.11.2017
В рамках курса «Корпоративное право: актуальные вопросы правоприменения», проходившего в Санкт-Петербурге с 20 по 24 ноября, Владимир Комаров и Олег...
Наши публикации
02.05.2017
После переезда в новый офис потребуется внеплановая спецоценка, комментарий Алексея Елисеенко для журнала "Генеральный Директор" С 2014 года все компании...
14.06.2015
"Эксперт Северо-Запад" вместе с экспертами отрасли изучал проблемы и перспективы проектов государственно-частного партнерства, привлечения инвестиций в...
11.06.2015
Любовь Николаева, старший юрист Legal Studio, в авторской колонке в разделе "Арбитраж" газеты Деловой Петербург №094 от 10.06.2015 рассказала, что...
21.05.2015
В предверии Санкт-Петербургского международного юридического форума Деловой Петербург выснял чего ожидают отконсалтинговые компании от этого масштабного...
09.04.2015
Рынок правового консалтинга в сфере государственно–частного партнерства в Петербурге и Ленобласти, по оценкам его участников, составил в 2014 году около...