restate.ru - Закон о защите интересов дольщиков нуждается в доработке

Автор: Vladimir Komarov вкл. .

Несмотря на заверения властей о том, что проблема обманутых дольщиков в Петербурге решена, акции протеста несостоявшихся новоселов продолжают будоражить рынок недвижимости. Причина в том, что единого, понятного и эффективного механизма помощи обманутым дольщикам в России до сих пор не существует. Комментировала Валерия Карпова, юрист Лигал Студио.

Источник 

Так, например, недавно дольщики жилого комплекса «Лондон-Парк» (объект компании Л1) в качестве протеста пытались принудительно заселиться в одну из квартир недостроенного жилого комплекса. По информации покупателей квартир в «Лондон-Парк», первоначальный срок сдачи был заявлен на конец 2008 года, однако, сегодня на регулярной основе невыполнение ежемесячных заявленных графиков строительства. Кроме того, по словам дольщиков, компания «постоянно увиливает» от заключения договоров по 214-му ФЗ.

Петербург не единственный
На Северо-Западе России насчитывается порядка 7 тысяч дольщиков, у которых возникли проблемы с застройщиками. В Петербурге ‑ 4 тысячи. Проблемы в регионе зафиксированы примерно на 100 жилых объектах, возводящихся с долевым участием. По оценке заместителя полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергея Зимина, для того, чтобы «закрыть вопрос» необходимо не менее 3,6 млрд. рублей. Впрочем, обманутые дольщики – не петербургская проблема. Этот вопрос остается неурегулированным во всех регионах России. Сколько всего людей в той или иной степени пострадали при участии в долевом строительстве оценить сложно. Например, только в списке движения «Однодольщики.ру» числится более 76 тыс. семей по всей России.

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих?
В настоящее время, проблемой возобновления строительства занимаются сами обманутые дольщики, заявляет координатор движения "Однодольщики" Игорь Гульев. «Очень часто чиновники различного уровня заставляют дольщиков «скидываться» повторно на достройку своих же домов. Затем, эти же чиновники отчитываются и преподносят искаженную информацию в СМИ, где благодаря действиям вымышленной рабочей группы из этих же чиновников люди получили квартиры, ‑ говорит Игорь Гульев. – К примеру, в Московской области, в начале каждого года, губернатор ежегодно обещает и наказывает всем своим подчиненным решить проблему и ввести в эксплуатацию дома. Данные обещания уже превратились в традицию, поскольку данные он их дает уже 6 лет подряд».
Председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО: Юрий Грудин считает, что, прежде всего, сам покупатель должен внимательно отнестись к процессу покупки недвижимости, чтобы избежать серьёзных проблем. А сделать это можно на этапе выбора застройщика, где в приоритете должны быть компании с опытом и рядом успешно завершённых объектов; заслужившие высокую репутацию. «При выборе застройщика нужна адекватная оценка состояния рынка недвижимости и предлагаемой цены квартиры. Например, необходимо опасаться заниженной стоимости квартир. Следует своевременно обращаться в компетентные организации для оказания помощи в оценке недвижимости, юридической консультации», ‑ советует Юрий Грудин.
К слову, по его данным, выбирая квартиру, покупатели все чаще ориентируются не только на район, вид из окон и цену, но и на содержание договора с застройщиком. Чаще заказывают экспертизу договора, просят оценить будущие риски при наличии в договоре пунктов, предусматривающих предоплату за коммунальные услуги, а также оценить потери при расторжении договора. «Это говорит о том, что потребитель начинает очень ответственно и требовательно относится к процессу выбора и покупки квартиры», ‑ заключает эксперт.

Несовершенный 214-й
Большие надежды связывались с принятием 214-го Федерального закона. Однако проблема обманутых дольщиков в прошлое пока не ушла. Возможно, потому что не все застройщики до сих пор перешли на работу по данному ФЗ. Так, по данным начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Олега Островского, в Петербурге соответствии с 214-ФЗ работает 84 организации на 145 объектах. «Это даже не половина. Мы их проверяем, договоры долевого участия регистрируется в ФРС. Есть категории застройщиков, которые работают вне 214-ФЗ. Например, по схеме ЖСК. Нужно решать проблемы дольщиков, которые сегодня уже есть. И не позволять возникать таким ситуациям в дальнейшем. Мое личное мнение – без частичного привлечения бюджетных средств эту проблему полностью не разрешить», ‑ говорит Олег Островский.
По мнению специалистов, 214-й Федеральный закон требует доработки. К примеру, в документе прописано, что если застройщик нарушил срок передачи объекта, то он обязан уплатить дольщику-гражданину неустойку в двойном размере ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. «Учитывая значимость жилья для граждан, законодателю следовало бы существенно увеличить размер данной неустойки», ‑ полагает юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова.
В случае если строительство дома не может быть завершено в срок, указанный в договоре, застройщик обязан направить участнику долевого строительства информацию о задержке строительства и предложение об изменении договора. В то же время, статья 9 предусматривает расторжение договора участником долевого строительства в одностороннем порядке договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. «В связи с тем, что граждане далеко не всегда знают свои права, у застройщика должна быть обязанность вместе с предложением об изменении договора направлять дольщикам информацию о возможности одностороннего выхода из договора и с разъяснением всех последствий этого выхода», ‑ предполагает Валерия Карпова.
Факт того, что законодательство в сфере защиты участников долевого строительства требует доработки, признают и в петербургском комитете по строительству. Уже разработан ряд предложений. Однако о том, когда нововведения будут приняты, говорить пока рано.

Помощи из бюджета ждать не стоит
Игорь Гульев напоминает, что еще в мае 2011 года Владимир Путин пообещал решить проблему обманутых дольщиков к средине 2012 года. Единственное, что сейчас может приблизить обещание к реальному положению дел ‑ это обеспечить федеральное финансирование проблемных объектов для срочного возобновления строительства проблемных многоквартирных жилых домов-долгостроев. Необходимо в срочном и пожарном порядке создать межведомственную рабочую группу по контролю за сроками сдачи домов, уверен Игорь Гульев.
В свою очередь Сергей Зимин утверждает, что этот вопрос неоднократно выносился на обсуждение. Реакция руководителей регионов, по его словам, была различной. Одни высказывались за возможность предоставления компенсации из региональных бюджетов через систему выкупа этих объектов с последующим завершением работ. Другие однозначно говорили о невозможности участия в этом вопросе региональных бюджетов, справедливо замечая, что это дело отношений застройщика и дольщика на свободном рынке. Депутат Законодательного Собрания Петербурга Елена Киселева считает, что подход должен быть дифференцированным. У города нет финансовых возможностей решить вопросы всех обманутых дольщиков. Олег Островский, высказывая личное мнение об обманутых дольщиков, отмечает, что без частичного привлечения бюджетных средств проблему полностью не разрешить.
«Нужно разделять дольщиков на 2 группы – либо это бизнес-проект, в который человек добровольно вступил, либо в такую ситуацию попали малоимущие граждане, вложившие в улучшение своих жилищных условий все свои средства, с привлечением ипотеки, государственных субсидий», ‑ уверена Елена Киселева. Она подчеркивает, что законодательная база для защиты таких граждан очень слабая. Закон должен защищать всех граждан, вне зависимости от причин участия в долевом строительстве, уверен президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович.

Застройщик должен отвечать
По мнению Владимира Джиковича, есть смысл рассмотреть возможность страхования ответственности застройщиков перед дольщиками и создания специального компенсационного фонда. Однако в этом случае вероятнее всего все дополнительные расходы по обязательному страхованию напрямую отразятся на себестоимости квадратного метра. Юрисконсульт Валерия Карпова также полагает, что необходимо установить обязательность страхования ответственности застройщика, привлекающего денежные средства граждан для долевого строительства. Далее, для соблюдения целевого расходования средств, вложенных гражданами в долевое строительство, по мнению Валерии Карповой, стоит создать специальные фонды, состоящие из этих самых вложенных средств, из которых будет происходить финансирование строительства объекта. «Естественно, необходимо будет в этом случае законодательно урегулировать порядок контроля за расходами, осуществляющимися с этих счетов», ‑ подчеркивает юрисконсульт. Она не исключает, что возможно стоит предусмотреть уголовную ответственность застройщика, если он умышленно затягивает сроки сдачи объекта или нецелевым образом израсходовал вложенные дольщиками в строительство денежные средства.

Под присмотром коллег
Вступиться за дольщиков могло бы профессиональное сообщество, которое, как считает Елена Киселева, должно со всей серьезностью отнестись к разрешению проблемных случаев. К слову, саморегулируемые объединения в строительстве как раз и создавались для того, что «очищать» рынок, делать отношения более цивилизованным и прозрачным. А вот могут ли СРО принимать активное участие в разрешении конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками? Как поясняет директор СРО НП «Строители Ленинградской области» Владимир Кобзаренко, СРО занимается контролем качества, безопасности строительства, но не имеет права вмешиваться в хозяйственные, договорные взаимоотношения между застройщиком и другим лицом. «Финансовое участие СРО в решение вопросов дольщиков ‑ нереально. Речь может идти только о создании специализированных СРО в инвестиционно-строительной сфере», ‑ уверен эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов.
Выходит, что единого, понятного и эффективного механизма помощи обманутым дольщикам в России не существует. Стороны кивают друг на друга, а проблемные объекты со строительной карты не исчезают. Конечно, принципиальным решением проблемы может стать полный уход от долевой схемы и осуществление реализации только готовых квартир. Но ведь далеко не все могут позволить себе купить жилье в уже построенном объекте. Поэтому пока, видимо, дольщикам действительно остается только максимально тщательно выбирать застройщика, и ждать очередных изменений в законодательстве.

Новости компании
01.08.2017
Почему это выгодно для Вас? Эта услуга точно для Вас, если Вы - кредитор, сомневающийся в платёжеспособности должника в рамках гражданско - правовых...
28.07.2017
Пособие о юридических тонкостях при ведении бизнеса в России, подготовленное юристами GRATA International, будет интересно как российским, так и...
22.05.2017
Команда Legal Studio - GRATA International приняла участие в благотворительном забеге юристов SPb Legal Run 2017 на дистанции 5 км. Забег прошел в...
19.05.2017
Газета «Деловой Петербург» подвела итоги двадцатого рейтинга юристов. Павел Балюк юрист юридической фирмы Legal Studio (уже имеющий титул юриста осени...
18.05.2017
18 мая на Петербургском международном юридическом форуме юридическая фирма Legal Studio и международная юридическая фирма GRATA International объявили о...
Наши публикации
02.05.2017
После переезда в новый офис потребуется внеплановая спецоценка, комментарий Алексея Елисеенко для журнала "Генеральный Директор" С 2014 года все компании...
14.06.2015
"Эксперт Северо-Запад" вместе с экспертами отрасли изучал проблемы и перспективы проектов государственно-частного партнерства, привлечения инвестиций в...
11.06.2015
Любовь Николаева, старший юрист Legal Studio, в авторской колонке в разделе "Арбитраж" газеты Деловой Петербург №094 от 10.06.2015 рассказала, что...
21.05.2015
В предверии Санкт-Петербургского международного юридического форума Деловой Петербург выснял чего ожидают отконсалтинговые компании от этого масштабного...
09.04.2015
Рынок правового консалтинга в сфере государственно–частного партнерства в Петербурге и Ленобласти, по оценкам его участников, составил в 2014 году около...