Бюллетень недвижимости - Как купить долю в квартире?

Автор: Vladimir Komarov вкл. .

Валерия Карпова, юрист Лигал Студио рассказала откуда берутся доли при оформлении права собственности на квратиру.

Источник 

Сделки с долями в квартирах на петербургском рынке вторичной недвижимости не диковинка – так покупают комнаты в коммуналках и квадратные метры под «прописку». БН выяснял, каковы особенности и «подводные камни» таких сделок.


Сделки с долями недвижимого имущества существуют в России уже более двадцати лет, когда в начале 90-х годов у петербуржцев появилась возможность продавать и покупать комнаты, а также приватизировать квартиры в долях на нескольких членов семьи. Однако сделка по продаже или покупке доли сложнее, чем в случае, когда продавец является единоличным собственником квартиры. Рассмотрим подробнее особенности «долевых» сделок.

Откуда берутся доли?
Оформление долей в праве собственности на квартиру происходит в нескольких случаях.

Во-первых: «Часто встречающийся вариант – если изначально квартира приватизировалась на нескольких членов семьи. Допустим, на родителей и малолетних детей», – констатирует юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова. Параллельно с этим в 1990-е годы происходила приватизация комнат в коммунальных квартирах, причем приватизировались такие объекты в Петербурге не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в коммунальной квартире. Выглядит это так: владельцу комнаты площадью 12 метров в коммунальной квартире площадью 50 кв. м принадлежит доля в размере 12/50.

Во-вторых, доли образуются, если в наследство вступает несколько наследников.

В-третьих, доли в квартире возникают при разделе имущества в ходе дела о расторжении брака, если идет спор о разделе совместно нажитого.

Четвертый вариант – доля в отдельной квартире из двух и более комнат выделяется и продается третьему лицу для снижения бремени по налогообложению и коммунальным платежам, а также для получения дополнительного дохода. Данное основание – вынужденная продажа – характерно для малоимущих слоев населения, особенно для одиноких пожилых людей.

Долевое право
Основной объем сделок с долями приходится, безусловно, на комнаты в коммунальных квартирах. Этот рынок в Петербурге до сих пор активен, несмотря на борьбу городских властей с «советским пережитком». Дело в том, что количество исчезающих в результате усилий чиновников коммуналок вполне сопоставимо с числом новых «разъездов», которые происходят по самым различным причинам (например, в результате раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов). Поэтому рынок комнат в Петербурге, по оценкам специалистов агентства «Петербургская недвижимость», сейчас составляет до 23% от всего вторичного рынка.

«На покупку таких долей чаще всего идут люди, которые не имеют доступа к заемным деньгам, и у которых нет также своих накоплений, достаточных для покупки отдельного жилья», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Абсолют Сити» Дмитрий Соловьев. По мнению эксперта, граждане с достаточно высоким подтвержденным доходом (могут предоставить справку 2-НДФЛ) обычно предпочитают приобрести квартиру в новостройке с помощью рассрочки от застройщика либо ипотечного кредита.

Свою, хоть и незначительную, лепту в рынок купли-продажи долей вносят также продавцы «метров под прописку» для легитимизации приезжих. Таким бизнесом занимаются отдельные риэлторские компании, привлекая собственников, нуждающихся в деньгах (например, пенсионеров или алкоголиков), и за плату регистрируя в их квартирах всех желающих. Как правило, такие доли под «прописку» не превышают 1-2 кв. м и речь о праве проживания на купленных «метрах» в данном случае не идет.

На два фронта
Сделки с долями на вторичном рынке недвижимости бывают двух видов. Во-первых, это сделки с квартирами, где юридически определено право пользования жилыми помещениями. То есть купля-продажа комнат в коммуналках. В этом случае в договоре купли-продажи указывается кроме продаваемой доли еще и номер отчуждаемого помещения по технической документации, и площадь этого помещения. Таким образом, в договоре отражается, что фактически стоит за приобретаемой долей и чем будет обладать ее покупатель.

Второй вид сделок с долями: когда в квартире не определено право пользования жилыми помещениями. Например, если двухкомнатная квартира была приватизирована на пятерых членов семьи. Сделок, в результате которых продаются столь незначительные доли, в Петербурге, по оценкам специалистов агентства Home Estate, немного – меньше 1% от общего количества операций на вторичном рынке недвижимости. Причина проста: в большинстве случаев сособственники по квартире выкупают долю продавца, не давая ей уйти «на сторону».

Но если такая доля все-таки выходит на открытый рынок, спросом она, как правило, не пользуется: ведь выделить себе площадь для проживания в такой квартире покупателю практически невозможно. Как «доля под прописку» такой вариант тоже мало подходит – все-таки четвертая или пятая часть двухкомнатной квартиры обойдется покупателю дороже, чем 1-2 квадратных метра, предлагаемые специализированными агентствами.

В заявительном порядке
Если один из собственников все-таки решил продать свою долю, ему прежде всего придется ознакомиться со ст. 250 Гражданского Кодекса РФ, в которой определен порядок купли-продажи долей в недвижимом имуществе. Согласно этой статье первое, что должен сделать продавец, – определить всех собственников квартиры, так как они обладают правом преимущественной покупки продаваемой им доли.

«Если продавец не имеет сведений о форме собственности всех площадей в квартире, то стоит обратиться в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии и взять выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр права), в которой перечисляются все собственники квартиры, а также указывается наличие неприватизированных площадей», – советует директор департамента расселения жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов.

После того как продавец «вычислил» всех сособственников квартиры, ему придется еще немного потрудиться: известить всех совладельцев в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия продажи. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении и описью содержимого.

Человеческий фактор
Одна из неприятных особенностей сделок купли-продажи долей заключается в том, что многие собственники убеждены, будто могут помешать своим соседям или родственникам передать долю третьему лицу. Однако юридически это невозможно.

У сособственников продавца, если тот решился на продажу, есть только два выхода: они могут либо в течение одного месяца (со дня получения в письменном виде предложения о приобретении) выкупить долю, либо в течение того же срока отказаться от покупки. Молчание совладельца или присланные возражения без предложения о выкупе считаются отказом от права преимущественной покупки.

В тех случаях, когда сосед уклоняется от вручения ему письма, можно действовать через нотариуса. Он уполномочен передать заявление продавца другим собственникам лично под расписку или переслать его по почте с обратным уведомлением.

Если же доля продается одному из совладельцев, допустим, соседу по коммунальной квартире, а не постороннему лицу, то остальных собственников в этом случае уведомлять не требуется. Отсюда вытекает еще один способ, при помощи которого можно избежать уведомления соседей: продавец может подарить небольшую часть своей доли в квартире третьему лицу, а затем спокойно продать ему (уже как совладельцу) оставшуюся часть своей доли, не обращаясь к соседям.

Таким образом, получить отказы сособственников – самая важная и сложная часть сделки. После того как отказы получены, оформление договора купли-продажи доли ничем не отличается от оформления договора купли-продажи квартиры в целом.

 

Новости компании
01.08.2017
Почему это выгодно для Вас? Эта услуга точно для Вас, если Вы - кредитор, сомневающийся в платёжеспособности должника в рамках гражданско - правовых...
28.07.2017
Пособие о юридических тонкостях при ведении бизнеса в России, подготовленное юристами GRATA International, будет интересно как российским, так и...
22.05.2017
Команда Legal Studio - GRATA International приняла участие в благотворительном забеге юристов SPb Legal Run 2017 на дистанции 5 км. Забег прошел в...
19.05.2017
Газета «Деловой Петербург» подвела итоги двадцатого рейтинга юристов. Павел Балюк юрист юридической фирмы Legal Studio (уже имеющий титул юриста осени...
18.05.2017
18 мая на Петербургском международном юридическом форуме юридическая фирма Legal Studio и международная юридическая фирма GRATA International объявили о...
Наши публикации
02.05.2017
После переезда в новый офис потребуется внеплановая спецоценка, комментарий Алексея Елисеенко для журнала "Генеральный Директор" С 2014 года все компании...
14.06.2015
"Эксперт Северо-Запад" вместе с экспертами отрасли изучал проблемы и перспективы проектов государственно-частного партнерства, привлечения инвестиций в...
11.06.2015
Любовь Николаева, старший юрист Legal Studio, в авторской колонке в разделе "Арбитраж" газеты Деловой Петербург №094 от 10.06.2015 рассказала, что...
21.05.2015
В предверии Санкт-Петербургского международного юридического форума Деловой Петербург выснял чего ожидают отконсалтинговые компании от этого масштабного...
09.04.2015
Рынок правового консалтинга в сфере государственно–частного партнерства в Петербурге и Ленобласти, по оценкам его участников, составил в 2014 году около...